원상복구, 어디까지 해줘야 하나요? — 계약서 한 줄이 수백만 원을 가릅니다
폐업할 때 가장 많이 다투는 게 원상복구 범위입니다. 기본 원칙, 계약서에서 확인할 문장, 건물주와 합의하는 순서, 분쟁이 났을 때 갈 곳을 정리했습니다.
기준일 2026-08-22 · 읽는 시간 약 2분
한 줄 요약
원상복구는 **"들어올 때 상태로 돌려놓는 것"**이 원칙이고, 실제 범위는 임대차계약서의 한 줄이 정합니다. 철거 전에 계약서를 먼저 읽고, 건물주와 범위를 서면으로 맞춘 뒤 공사하세요.
기본 원칙
민법은 임차인에게 계약이 끝나면 빌린 곳을 원래 상태로 돌려줄 의무(원상회복)를 지웁니다. 여기서 "원래"는 보통 사장님이 입주할 당시의 상태를 말합니다. 사장님이 설치한 간판·인테리어·주방 설비·바닥·칸막이는 철거 대상이고, 건물에 원래 있던 것(기본 바닥, 벽, 천장, 배관)은 그대로 두면 됩니다.
계약서에서 찾을 문장
계약서를 펴고 "원상", "복구", "회복", "철거"라는 단어를 찾으세요. 자주 나오는 유형과 뜻은 이렇습니다.
| 계약서 문구 | 뜻 | 주의 |
|---|---|---|
| "임차인은 원상복구하여 명도한다" | 원칙대로. 내가 설치한 것 철거 | 입주 당시 사진이 있으면 유리 |
| "현 상태로 명도한다" / "원상복구 면제" | 철거 없이 그대로 반납 | 문구를 사진으로 보관 |
| "전 임차인의 시설물 포함 원상복구" | 전 세입자 인테리어까지 내 책임 | 범위가 커지니 견적 전에 확인 |
| "임대인이 지정한 업체로 원상복구" | 업체 선택권이 건물주에게 | 견적이 비싸면 협의 여지 있음 |
계약서에 아무 말이 없으면 원칙(입주 당시 상태)으로 돌아갑니다.
건물주와 합의하는 순서
- 계약서 문구 확인 → 사진 찍어두기
- 입주 당시 사진·영상 찾기 (없으면 전 세입자 인테리어였다는 증거: 계약 당시 사진, 인수 내역)
- 건물주에게 문자나 카톡으로 "철거 범위를 ○○까지로 이해하고 있는데 맞는지" 확인 요청 → 답장을 보관
- 범위가 합의되면 그 범위로 견적 2~3곳
- 철거 완료 후 현장 사진 찍고 건물주 확인 받기 → 보증금 반환
핵심은 말로 하지 않기입니다. 분쟁의 대부분은 "그때 그렇게 말했잖아요"에서 시작됩니다.
다음 세입자가 정해졌다면
다음 세입자가 사장님의 인테리어를 그대로 쓰겠다고 하면, 철거 없이 넘기는 시설 인수가 가능합니다. 이때는 건물주·다음 세입자·사장님 3자 합의서를 간단히라도 써두세요. "나중에 다음 세입자가 나가면 누가 철거하나"를 적어두지 않으면 사장님에게 돌아올 수 있습니다.
분쟁이 났을 때
- 보증금에서 과도한 철거비를 공제당했다면: 대한법률구조공단(무료 법률상담), 상가건물임대차분쟁조정위원회
- 소액이면 소액심판(3,000만 원 이하)도 방법
- 희망리턴패키지의 무료 법률자문(사업정리 컨설팅)도 폐업 전후에 쓸 수 있습니다
철거 전 체크
- 계약서 원상복구 조항 사진 ✔
- 건물주와 범위 합의 문자 ✔
- 지원금 신청은 철거 시작 전(사업자등록된 업체 견적서 필요) ✔
- 철거 전·후 사진 ✔