폐업 후 보증금 안 줄 때 — 받아내는 순서와 무료 상담처

한 줄 요약

• 가게를 비웠는데 돈이 들어오지 않는다면 순서는 정해져 있습니다. 기록 모으기 → 내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령입니다.
• "새 세입자가 들어와야 준다"는 말은 반환 조건이 아닙니다. 계약이 끝나고 점포를 넘겼다면 그날부터 건물주에게 돌려줄 의무가 생깁니다.
• 변호사 비용부터 걱정하지 않으셔도 됩니다. 대한법률구조공단(132), 상가건물임대차분쟁조정위원회, 희망리턴패키지 법률 상담은 상담료를 따로 내지 않는 제도 창구입니다.

시작하기 전에, 내 쪽 조건부터 확인하세요

건물주에게 요구하기 전에 사장님 쪽 세 가지가 정리돼 있어야 이야기가 빨리 끝납니다.

• 계약이 끝났는가. 기간 만료인지, 합의 해지인지, 묵시적 갱신 상태에서 해지를 통고한 것인지 계약서와 문자로 확인합니다.
• 명도(점포를 비우고 열쇠를 넘기는 일)가 끝났는가. 짐이 하나라도 남아 있으면 건물주는 "아직 안 비웠다"고 주장할 여지가 생깁니다.
• 밀린 돈이 있는가. 연체된 월세와 관리비는 어차피 보증금에서 빠집니다. 남을 금액을 먼저 계산해 두면 협상 기준이 잡힙니다.

세 가지가 맞는데도 입금이 없다면, 그때부터는 감정이 아니라 절차로 밀어야 합니다.

1단계. 말이 아니라 문서로 요구합니다

먼저 그동안 오간 대화를 정리하세요. 통화만 한 내용은 그날 안에 "오늘 통화하신 대로 ○월 ○일까지 보증금 ○○원을 입금해 주시는 것으로 알겠습니다" 같은 문자를 보내 답을 받아 두면 그대로 기록이 됩니다.

그래도 입금이 없으면 내용증명(우체국이 어떤 문서를 언제 누구에게 보냈는지 증명해 주는 우편)을 보냅니다. 같은 문서 세 부를 들고 가면 한 부는 받는 사람에게, 한 부는 우체국에, 한 부는 사장님이 보관합니다. 넣을 내용은 이렇습니다.

• 임대차 내용: 점포 주소, 계약 기간, 보증금과 월세 금액
• 계약이 끝난 날짜와 그 근거(만료·합의 해지·해지 통고)
• 점포를 비운 날짜, 열쇠를 넘긴 방법
• 돌려받을 금액, 입금 기한, 입금받을 계좌
• 기한이 지나면 임차권등기명령과 지급명령을 신청하겠다는 예고

내용증명 자체에 강제력이 있는 것은 아니지만, 뒤에 이어지는 법원 절차에서 "언제 무엇을 요구했는지"를 보여 주는 자료가 됩니다. 실제로 이 단계에서 정리되는 경우가 적지 않습니다.

2단계. 비워야 한다면 임차권등기명령을 먼저

돈을 못 받은 채로 점포를 비우면 손해라고 생각해 짐을 붙잡고 버티는 분이 많습니다. 그러면 다투는 동안 월세만 계속 나갑니다.

이때 쓰는 것이 임차권등기명령입니다. 법원이 등기부에 "이 상가에 보증금을 못 받은 임차인이 있다"고 적어 주는 절차입니다. 등기가 올라가면 점포를 비우고 나와도 대항력(나중에 건물을 산 사람에게도 내 권리를 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권(경매 같은 상황에서 다른 채권자보다 먼저 받을 권리)이 그대로 남습니다. 신청은 상가가 있는 지역을 맡은 법원에 합니다.

등기가 끝난 것을 확인한 다음 짐을 빼고 다른 자리를 알아보시면 됩니다. 순서가 뒤집히면 권리가 약해집니다.

3단계. 지급명령과 소액심판

• 지급명령: 상대가 다투지 않으면 재판 없이 확정되는 간이 절차입니다. 확정되면 판결과 같은 힘을 갖습니다. 건물주가 이의를 내면 일반 소송으로 넘어갑니다.
• 소액심판: 청구 금액이 3,000만 원 이하면 쓸 수 있는 빠른 재판입니다. 보증금 규모가 크지 않은 점포는 대개 여기에 들어갑니다.
• 보증금 반환 소송: 금액이 크거나 공제 항목을 본격적으로 다퉈야 할 때 갑니다.

어느 쪽으로 갈지는 금액과 상대의 태도로 갈립니다. 판단이 서지 않으면 아래 상담 창구에 먼저 물어보세요.

건물주가 뺄 수 있는 것과 뺄 수 없는 것

정산서를 받을 때는 항목·금액·증빙을 한 줄씩 맞춰 달라고 하세요. 영수증이 없는 항목은 금액을 인정하기 어렵습니다. 다툼이 있는 항목만 따로 떼어 두고 나머지를 먼저 받는 방법도 있습니다. 철거를 어디까지 해야 하는지는 원상복구 범위 글에서 계약서 문구별로 정리했습니다.

무료로 상담받을 수 있는 곳

세 곳 모두 상담 자체에 비용이 붙지 않는 공공 제도입니다. 희망리턴패키지는 법률 상담과 함께 사업정리 컨설팅, 채무조정 신청 지원도 운영하니 폐업 정리를 한자리에서 상의하기 좋습니다. 제도별 내용과 신청 시기는 폐업 지원 제도 총정리에 모아 두었습니다.

준비 서류

상담을 가든 법원에 내든 필요한 것은 거의 같습니다. 미리 한 봉투에 모아 두세요.

• 임대차계약서 원본과 특약 부분 사진(종료일, 원상복구, 위약금 조항)
• 해지 통고와 합의 기록: 내용증명 사본, 우체국 영수증, 합의서가 있으면 서명본
• 명도 증거: 짐을 뺀 뒤 찍은 내부 사진과 영상, 열쇠 반납을 확인한 문자
• 정산 자료: 건물주가 준 정산서, 공과금 납부 영수증, 원상복구 견적서와 세금계산서
• 입금 내역: 보증금을 냈을 때의 이체 확인증, 월세를 낸 기록
• 폐업사실증명원: 홈택스 → 증명·등록·신청·사업장현황 → 즉시발급 증명 → 폐업사실증명에서 뗍니다. 발급 수수료는 없습니다.

흔한 실수 3개

1. 입금 전에 열쇠부터 넘깁니다. 명도와 보증금 반환은 함께 이뤄지는 것이 원칙입니다. 같은 날 만나 현장을 함께 보고, 정산서에 서로 동의하고, 입금을 확인한 뒤에 열쇠를 넘기는 차례를 지키세요.
2. 말로 합의하고 기록을 안 남깁니다. "복구는 안 해도 된다", "다음 달에 주겠다" 같은 말은 뒤집히면 남는 게 없습니다. 통화 내용은 문자로 다시 정리해 보내고 답을 받아 두세요.
3. 비우기 싫어서 시간을 끕니다. 임차권등기명령을 걸어 두면 나와도 권리가 그대로입니다. 점포를 붙들고 있는 동안 쌓이는 월세와 관리비가 돌려받을 금액보다 커지는 일도 생깁니다.

체크리스트

• 계약 종료 근거(만료·합의·해지 통고)를 문서로 확보
• 명도 전후 사진·영상, 열쇠 반납 문자 저장
• 공제 항목별 증빙 요구, 다툼 있는 항목은 따로 표시
• 기한을 적은 내용증명 발송, 우체국 영수증 보관
• 점포를 비우기 전에 임차권등기명령 신청
• 132 또는 분쟁조정위원회에 상담 접수
• 금액이 확정되면 지급명령·소액심판 검토

실제로 손에 쥘 금액은 총비용 계산기에 남은 임대료와 예상 공제액을 넣어 보면 가늠이 됩니다. 명도일 앞뒤로 할 일을 한 줄씩 보려면 순서표도 같이 펴 두세요.

→ 관련 글: 상가 임대차 정리 — 원상복구 범위·보증금 반환·중도해지·가게 양도

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