보증금 돌려받기 — 명도·관리비 정산·공제 항목, 건물주와 깔끔하게 끝내는 법
폐업의 마지막은 가게를 비우고 보증금을 돌려받는 일입니다. 명도(열쇠 반납) 순서, 건물주가 공제할 수 있는 것과 없는 것, 관리비·공과금 정산, 보증금을 안 줄 때 대처법을 정리했습니다.
기준일 2026-08-22 · 읽는 시간 약 2분
한 줄 요약
보증금 반환과 명도(가게 비우고 열쇠 주기)는 동시에 하는 것이 원칙입니다. 건물주가 보증금에서 뺄 수 있는 건 밀린 임대료·관리비·실제 든 원상복구비 정도. 그 밖의 공제는 근거를 요구하세요.
명도 순서
- 계약 종료일(또는 합의 해지일) 확정, 건물주와 명도일 약속
- 철거·원상복구 완료 → 현장 사진·영상(전체, 바닥, 벽, 천장, 설비)
- 공과금 검침·정산: 전기(한전 명의 해지), 가스, 수도, 관리비 당일 정산
- 명도일 현장에서 건물주와 확인: 원상복구 범위, 남은 물건 없음, 키 개수
- 정산서 합의 → 보증금 입금 확인 → 열쇠·카드키·리모컨 반납
- 반납 확인을 문자로 남기기("○월 ○일 명도 완료, 보증금 ○○원 수령")
건물주가 공제할 수 있는 것 / 없는 것
| 공제 가능 | 공제 불가(또는 근거 필요) |
|---|---|
| 밀린 임대료·관리비 | 새 세입자 구하는 동안의 임대료(계약 종료 후) |
| 미납 공과금(명의가 건물주인 경우) | 중개수수료(계약서에 별도 약정 없으면) |
| 실제 지출한 원상복구비(영수증) | 견적서만 있고 공사 안 한 원상복구비 |
| 계약서에 정한 위약금(중도 해지 시) | 자연 마모(벽지 변색, 바닥 미세 흠집) |
공제 내역은 항목·금액·근거 서류를 받아두세요. 합의가 안 되는 항목은 "이의 있음"을 적고 나머지만 먼저 정산하는 방법도 있습니다.
중도 해지라면
계약 기간이 남은 상태로 나가면 건물주는 남은 기간 임대료를 요구할 수 있습니다. 현실적인 해법은 다음 세입자를 구해 새 계약을 연결하는 것입니다. 그동안의 임대료·중개수수료 부담은 협의 사항이며, 서면으로 남기세요. 권리금을 받을 수 있는 상황이면 "가게 넘기기" 글을 보세요.
보증금을 안 줄 때
- 내용증명: 계약 종료일, 명도 완료일, 반환 요구 금액과 기한 명시
- 임차권등기명령: 가게를 비운 뒤에도 대항력·우선변제권을 유지(법원)
- 지급명령 또는 보증금 반환 소송(소액심판 3,000만 원 이하)
- 무료 상담: 대한법률구조공단, 상가건물임대차분쟁조정위원회, 희망리턴패키지 법률자문
보증금을 못 받은 상태로 가게를 비우면 불리하다고 생각하기 쉬운데, 임차권등기를 해두면 비워도 권리가 유지됩니다.
체크리스트
- 계약서: 종료일, 원상복구, 중도해지, 위약금 조항 사진
- 명도일 약속 문자
- 철거 전·후 사진, 공과금 정산 영수증
- 정산서(공제 항목·근거) 받기
- 보증금 입금 확인 후 열쇠 반납, 문자 기록
총비용 계산기에 "남은 임대료"와 예상 공제액을 넣으면 실제 돌려받을 보증금을 가늠할 수 있습니다.