상가 임대차 정리 — 원상복구 범위·보증금 반환·중도해지·가게 양도

가게를 닫을 때 건물주와 정리할 일을 한 글에 모았습니다. 가게를 넘길지 닫을지, 계약기간이 남았을 때 끝내는 법, 원상복구 범위, 보증금 돌려받기 순입니다.

가게를 넘길까, 닫을까

가게를 넘기면 철거비가 안 들고 권리금을 받을 수 있습니다. 조건은 세 가지입니다. 인수할 사람이 있고, 건물주가 새 계약에 동의하고, 계약 종료까지 시간이 있을 것. 넘긴 뒤에도 내 사업자등록 폐업신고는 따로 해야 합니다.

폐업 vs 양도, 돈으로 비교

장사가 안 돼서 닫는 가게도 자리·시설·허가에 가치가 있으면 넘길 수 있습니다. 특히 음식점은 주방 시설 인수 수요가 꾸준합니다.

권리금, 법이 지켜주는 것

상가건물 임대차보호법은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 사장님이 새 임차인에게 권리금을 받는 기회를 건물주가 방해하지 못하게 합니다.

• 건물주가 정당한 이유 없이 새 임차인과 계약을 거절하거나, 터무니없는 임대료를 요구하면 손해배상을 청구할 수 있습니다
• 예외: 새 임차인이 보증금·차임을 낼 능력이 없거나, 건물주가 1년 6개월 이상 비영리로 쓰려는 경우 등
• 권리금 계약서는 사장님과 새 임차인 사이에 따로 씁니다(건물주는 당사자가 아님)

양도 순서

1. 건물주에게 양도 의사와 시기 알리기(계약서의 양도·전대 조항 확인)
2. 인수자 찾기: 같은 업종 지인, 점포 거래 플랫폼, 부동산
3. 양도양수 계약서: 넘기는 범위(시설·집기·재고·상호·영업권), 금액, 인수인계일, 포괄양도 문구, 미납 공과금 정산 기준
4. 건물주 — 새 임차인 새 임대차계약 체결 (또는 승계)
5. 프랜차이즈라면 본사 가맹 양도 승인
6. 인수인계 후 사장님 폐업신고, 새 임차인 사업자등록

포괄양도양수와 세금

사업의 모든 권리와 의무를 그대로 넘기면 부가세법상 재화의 공급으로 보지 않아 부가세가 붙지 않습니다. 집기만 따로 팔거나 재고 일부만 넘기면 과세입니다. 계약서에 "사업의 포괄적 양도양수"임을 적고, 양도 후 폐업 부가세 확정신고에 포괄양도 내역을 신고합니다. 권리금은 사장님 입장에서 기타소득(필요경비 60% 인정)으로 다음 해 5월 종합소득세에 들어갑니다. 금액이 크면 세무사 확인을 권합니다.

주의

• 인수자가 안 나타나면 계약 종료일이 다가옵니다. 양도 시도와 폐업 준비를 동시에 진행하세요
• 미납 공과금·관리비·직원 퇴직금은 넘기기 전에 정산. 누가 부담하는지 계약서에 명시
• 시설을 넘기면 철거비 지원은 해당 없음(철거를 안 하니까)

양도로 방향을 잡았어도 순서표는 만들어 두세요. 인수자가 없을 때 바로 폐업으로 전환할 수 있습니다.

상가 계약기간 남았는데 폐업

계약기간이 남았을 때 임차인이 일방적으로 계약을 끝낼 권리는 원칙적으로 없습니다. 하지만 끝내는 길은 네 가지가 있습니다 — 묵시적 갱신 해지, 계약서 특약, 건물주 합의, 새 세입자 주선. 대부분은 합의 + 새 세입자로 풀립니다.

먼저 확인: 지금 계약이 어떤 상태인가

계약서에서 "해지", "위약", "통보", "갱신"을 찾아 사진으로 남기세요.

길 1. 묵시적 갱신이면 — 3개월 통고

계약기간이 끝났는데 서로 아무 말 없이 계속 있었다면 "묵시적 갱신"입니다. 이때 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 건물주가 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다(상가임대차보호법 적용 범위인 환산보증금 이내 계약 기준. 환산보증금을 넘는 큰 계약은 민법에 따라 1개월 뒤 효력). 내용증명(또는 기록이 남는 문자)으로 "○월 ○일부로 해지를 통고합니다"라고 보내면 됩니다. 그때까지의 월세는 내야 합니다.

길 2. 특약이 있으면 — 그대로

중도해지 특약(사전 통보 기간, 위약금)이 있으면 그 조건을 지키면 끝납니다. 위약금이 지나치게 크면 감액을 다툴 수 있지만, 보통 월세 1~3개월분 수준은 유효합니다.

길 3. 합의 — 가장 흔한 해법

건물주도 빈 가게를 오래 두고 싶어 하지 않습니다. 제안할 카드:

• 남은 기간 월세 일부(예: 2~3개월분)를 내고 해지
• 원상복구를 깔끔히 하고 명도일을 앞당김
• 새 세입자를 직접 구해 옴(아래)

합의는 반드시 합의서로. 넣을 항목: 해지일 / 명도일 / 남은 월세·관리비 정산 금액과 방법 / 보증금 반환일과 공제 항목 / 원상복구 범위 / 위약금 유무 / "이 합의로 임대차 관련 모든 채권채무 정리" 문구 / 서명·날짜.

길 4. 새 세입자 주선 — 위약금도 권리금도

권리금 보호 기간(계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 위 「가게를 넘길까, 닫을까」 참고)에는 건물주가 정당한 이유 없이 새 세입자와의 계약을 거절할 수 없습니다. 남은 기간이 그보다 길면(예: 1년) 법적 의무는 없고 건물주 동의가 필요하지만, 빈 가게보다 새 세입자가 낫기 때문에 실무에서는 가장 흔히 받아들여지는 해법입니다. 새 세입자가 계약하면 남은 기간 부담이 사라지고 시설·집기도 넘길 수 있습니다. 새 세입자를 구하는 동안의 임대료·중개수수료 부담은 협의 사항이며, 서면으로 남기세요.

통보는 이렇게

• 내용증명: 우체국에서 같은 내용 3부. 수신인·주소, 계약 내용(주소·기간·보증금·월세), 해지 사유와 근거(묵시적 갱신/특약/합의), 해지일, 명도 예정일, 보증금 반환 요청 계좌, 날짜·서명
• 문자·카톡도 증거가 되지만, 분쟁 가능성이 있으면 내용증명이 안전
• 통보 후 건물주와 통화한 내용은 다시 문자로 정리해 보내기

하지 말아야 할 것

• 월세 연체로 버티기 → 3기 연체 시 건물주 해지권 + 권리금 보호 상실 + 보증금 공제
• 말로만 합의하고 나가기 → 나중에 남은 월세 청구
• 무단 전대(남에게 몰래 빌려주기) → 해지 사유

비용으로 보면

남은 월세 × 개월 수가 총비용 계산기의 "남은 임대료" 항목입니다. 합의로 줄어드는 금액을 넣어 실제 부담을 확인하세요. 분쟁이 커지면 쓸 수 있는 무료 상담처는 아래 「보증금을 안 줄 때 · 분쟁이 났을 때」에 모았습니다.

상가 원상복구, 어디까지 해줘야 하나요?

원상복구는 **"들어올 때 상태로 돌려놓는 것"**이 원칙이고, 실제 범위는 임대차계약서의 한 줄이 정합니다. 철거 전에 계약서를 먼저 읽고, 건물주와 범위를 서면으로 맞춘 뒤 공사하세요.

기본 원칙

민법은 임차인에게 계약이 끝나면 빌린 곳을 원래 상태로 돌려줄 의무(원상회복)를 지웁니다. 여기서 "원래"는 보통 사장님이 입주할 당시의 상태를 말합니다.

원상복구 범위 비교표

무엇을 뜯고 무엇을 두는지, 계약서 문구와 합의에 따라 어떻게 달라지는지 한 표로 보면 이렇습니다.

계약서에서 찾을 문장

계약서를 펴고 "원상", "복구", "회복", "철거"라는 단어를 찾으세요. 자주 나오는 유형과 뜻은 이렇습니다.

계약서에 아무 말이 없으면 원칙(입주 당시 상태)으로 돌아갑니다.

건물주와 합의하는 순서

1. 계약서 문구 확인 → 사진 찍어두기
2. 입주 당시 사진·영상 찾기 (없으면 전 세입자 인테리어였다는 증거: 계약 당시 사진, 인수 내역)
3. 건물주에게 문자나 카톡으로 "철거 범위를 ○○까지로 이해하고 있는데 맞는지" 확인 요청 → 답장을 보관
4. 범위가 합의되면 그 범위로 견적 2~3곳
5. 철거 완료 후 현장 사진 찍고 건물주 확인 받기 → 보증금 반환

핵심은 말로 하지 않기입니다. 분쟁의 대부분은 "그때 그렇게 말했잖아요"에서 시작됩니다.

다음 세입자가 정해졌다면

다음 세입자가 사장님의 인테리어를 그대로 쓰겠다고 하면, 철거 없이 넘기는 시설 인수가 가능합니다. 이때는 건물주·다음 세입자·사장님 3자 합의서를 간단히라도 써두세요. "나중에 다음 세입자가 나가면 누가 철거하나"를 적어두지 않으면 사장님에게 돌아올 수 있습니다.

보증금 돌려받기

보증금 반환과 명도(가게 비우고 열쇠 주기)는 동시에 하는 것이 원칙입니다. 건물주가 보증금에서 뺄 수 있는 건 밀린 임대료·관리비·실제 든 원상복구비 정도. 그 밖의 공제는 근거를 요구하세요.

명도 순서

1. 계약 종료일(또는 합의 해지일) 확정, 건물주와 명도일 약속
2. 철거·원상복구 완료 → 현장 사진·영상(전체, 바닥, 벽, 천장, 설비)
3. 공과금 검침·정산: 전기(한전 명의 해지), 가스, 수도, 관리비 당일 정산
4. 명도일 현장에서 건물주와 확인: 원상복구 범위(위 비교표), 남은 물건 없음, 키 개수
5. 정산서 합의 → 보증금 입금 확인 → 열쇠·카드키·리모컨 반납
6. 반납 확인을 문자로 남기기("○월 ○일 명도 완료, 보증금 ○○원 수령")

건물주가 공제할 수 있는 것 / 없는 것

공제 내역은 항목·금액·근거 서류를 받아두세요. 합의가 안 되는 항목은 "이의 있음"을 적고 나머지만 먼저 정산하는 방법도 있습니다.

보증금을 안 줄 때 · 분쟁이 났을 때

1. 내용증명: 계약 종료일, 명도 완료일, 반환 요구 금액과 기한 명시
2. 임차권등기명령: 가게를 비운 뒤에도 대항력·우선변제권을 유지(법원)
3. 지급명령 또는 보증금 반환 소송(소액심판 3,000만 원 이하)
4. 무료 상담: 대한법률구조공단(132, 무료 법률상담), 상가건물임대차분쟁조정위원회, 희망리턴패키지의 무료 법률 상담(법률자문·사업정리 컨설팅) — 폐업 전후에 쓸 수 있습니다

보증금에서 과도한 철거비를 공제당했을 때도 같은 곳(대한법률구조공단, 상가건물임대차분쟁조정위원회, 소액이면 소액심판)으로 가면 됩니다.

보증금을 못 받은 상태로 가게를 비우면 불리하다고 생각하기 쉬운데, 임차권등기를 해두면 비워도 권리가 유지됩니다.

체크리스트

• 계약서: 종료일, 원상복구, 중도해지, 위약금 조항 사진
• 건물주와 원상복구 범위 합의 문자
• 철거비 지원금 신청은 철거 시작 전(사업자등록된 업체 견적서 필요)
• 명도일 약속 문자
• 철거 전·후 사진, 공과금 정산 영수증
• 정산서(공제 항목·근거) 받기
• 보증금 입금 확인 후 열쇠 반납, 문자 기록

총비용 계산기에 "남은 임대료"와 예상 공제액을 넣으면 실제 돌려받을 보증금을 가늠할 수 있습니다.

→ 관련 글: 폐업해도 대출은 남습니다 — 사업자 대출·보증부 대출·정책자금, 폐업 전에 은행과 해야 할 일 (연체 전·후 선택지)

→ 가게 인터넷·전화 해지는 바로처리의 「전화 없이 해지하는 방법 모음」을 참고하세요.