상가 계약기간 남았는데 폐업 — 중도해지 통보·위약금·내용증명·합의서, 월세 더 안 내는 법

한 줄 요약

계약기간이 남았을 때 임차인이 일방적으로 계약을 끝낼 권리는 원칙적으로 없습니다. 하지만 끝내는 길은 네 가지가 있습니다 — 묵시적 갱신 해지, 계약서 특약, 건물주 합의, 새 세입자 주선. 대부분은 합의 + 새 세입자로 풀립니다.

먼저 확인: 지금 계약이 어떤 상태인가

계약서에서 "해지", "위약", "통보", "갱신"을 찾아 사진으로 남기세요.

길 1. 묵시적 갱신이면 — 3개월 통고

계약기간이 끝났는데 서로 아무 말 없이 계속 있었다면 "묵시적 갱신"입니다. 이때 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 건물주가 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다(상가임대차보호법 적용 범위인 환산보증금 이내 계약 기준. 환산보증금을 넘는 큰 계약은 민법에 따라 1개월 뒤 효력). 내용증명(또는 기록이 남는 문자)으로 "○월 ○일부로 해지를 통고합니다"라고 보내면 됩니다. 그때까지의 월세는 내야 합니다.

길 2. 특약이 있으면 — 그대로

중도해지 특약(사전 통보 기간, 위약금)이 있으면 그 조건을 지키면 끝납니다. 위약금이 지나치게 크면 감액을 다툴 수 있지만, 보통 월세 1~3개월분 수준은 유효합니다.

길 3. 합의 — 가장 흔한 해법

건물주도 빈 가게를 오래 두고 싶어 하지 않습니다. 제안할 카드:

• 남은 기간 월세 일부(예: 2~3개월분)를 내고 해지
• 원상복구를 깔끔히 하고 명도일을 앞당김
• 새 세입자를 직접 구해 옴(아래)

합의는 반드시 합의서로. 넣을 항목: 해지일 / 명도일 / 남은 월세·관리비 정산 금액과 방법 / 보증금 반환일과 공제 항목 / 원상복구 범위 / 위약금 유무 / "이 합의로 임대차 관련 모든 채권채무 정리" 문구 / 서명·날짜.

길 4. 새 세입자 주선 — 위약금도 권리금도

계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지는 사장님이 새 세입자에게 권리금을 받을 기회를 법으로 보호받아, 건물주는 정당한 이유 없이 새 세입자와의 계약을 거절할 수 없습니다. 남은 기간이 그보다 길면(예: 1년) 법적 의무는 없고 건물주 동의가 필요하지만, 빈 가게보다 새 세입자가 낫기 때문에 실무에서는 가장 흔히 받아들여지는 해법입니다. 새 세입자가 계약하면 남은 기간 부담이 사라지고 시설·집기도 넘길 수 있습니다. "가게 넘기기 vs 폐업" 글을 보세요.

통보는 이렇게

• 내용증명: 우체국에서 같은 내용 3부. 수신인·주소, 계약 내용(주소·기간·보증금·월세), 해지 사유와 근거(묵시적 갱신/특약/합의), 해지일, 명도 예정일, 보증금 반환 요청 계좌, 날짜·서명
• 문자·카톡도 증거가 되지만, 분쟁 가능성이 있으면 내용증명이 안전
• 통보 후 건물주와 통화한 내용은 다시 문자로 정리해 보내기

하지 말아야 할 것

• 월세 연체로 버티기 → 3기 연체 시 건물주 해지권 + 권리금 보호 상실 + 보증금 공제
• 말로만 합의하고 나가기 → 나중에 남은 월세 청구
• 무단 전대(남에게 몰래 빌려주기) → 해지 사유

비용으로 보면

남은 월세 × 개월 수가 총비용 계산기의 "남은 임대료" 항목입니다. 합의로 줄어드는 금액을 넣어 실제 부담을 확인하세요. 분쟁이 커지면 대한법률구조공단(132)·상가건물임대차분쟁조정위원회·희망리턴패키지 법률자문(무료)을 이용할 수 있습니다.